studio diary

2/26(木)ペアローンの世界～家づくりに関する豆知識～

これから家を建てるとなると、

土地を所有している場合でも

おそらく3000万円前後の総予算になるでしょうし、

土地も買わないといけないとしたら地域にもよるものの

おそらく4000万円を超える総予算になると思われます。

 

そして20代〜30代という年齢で家を建てるなら

ほぼ全額を銀行からの借り入れでまかなうことになると思いますが、

これくらいの年齢でこれだけの借り入れをしようと思うと、

夫婦・パートナー双方の収入を合算せざるを得ないのが

現実ではないでしょうか。

 

実際、借り入れ可能な現実的な金額としては

税込み年収の6倍あたりが妥当だと言われているので、

4000万円借り入れしようと思うと、

世帯収入として700万円近くあることが望ましく

この年齢でこれだけの収入が

一人だけであるとは考えにくいですしね。

 

こんにちは。

eguken myhome  studio 江口です。

 

そんなわけで現在はペアローンによって

家を建てることが「当たり前」となりつつあるので、

スムーズに住宅ローンを組めるようにするために

知っておいていただきたいことについて

今回はお伝えしていきたいと思います。

 

✔️返済はキッチリと！

 

住宅ローン審査では、

銀行はまず申込人全員の「収入」「仕事」「勤続年数」

といった基本的な情報に加え、

借り入れ履歴やその返済状況といった信用情報を全てチェックするため、

事前審査に無事合格するためにはここをクリアしなければいけません。

 

例えば、車のローンがある場合、

そのローンがあることだけで問題があるわけではないのですが、

そのローンを完済しないまま住宅ローンを借りようとすると

住宅ローンの借入額が減ってしまいます。

 

仮に、何もローンがなければ毎月7万円なら返済が可能だとした場合、

車のローンが毎月2万円あるとしたら5万円が返済可能だとみなされ、

そこから逆算した金額しか融資してもらえなくなるという感じですね。

 

この場合、車のローンを全額返済すれば

借入額は増えるため（＝解決策があるため）別段問題はないのですが、

仮に借り入れしているローンの返済が遅れたり滞っているとしたら

大きな問題となる場合があります。

金額の大小に全く関係なく。

 

この他「奨学金返済」

「携帯電話の利用料及び機種分割代金」

「キャッシング」「クレジットカード払い」などなど、

今やローン払いとなっているものだらけですが、

これら返済状況は全て信用情報データとして残っており、

目安で言うと過去5年分はこのデータは消去されないので

これら全てを遅れることなくキッチリと支払い続けていることが

とっても重要な要素となります。

 

仮に、たとえ1,000円という少額の返済だったとしても、

それが複数回遅れた事実があればローン審査に大きく響くし、

ましてや遅れが直近であればあるほどなおのこと深刻な状況となるので、

「借りたものはキッチリ返す」ことを心がけていただければと思います。

 

銀行が審査で見ていることは

「お金に対してルーズじゃないかどうか」というところですからね。

 

✔️収入の減少も織り込む

 

そしてもう1点注意していただきたいことが

「収入減少の可能性」です。

 

それは「転職」によってかもしれませんし、

「病気・事故」によってかもしれません。

あるいは「子育て」によってかもしれませんし、

「親の介護」によってかもしれませんが、

とにかく、長い道のりにおいて何が起こるか誰も予想出来ないので、

何が起こっても大きな問題にならないような

家の持ち方をしていただきたいと考えています。

 

ゆえ、家そのものの予算計画はもちろん「貯金」や「保険」の見直し、

そして生涯ローンでもある「電気料金」に対しての備えも忘れることなく

万全をきして家づくりに望んでいただければと思います。

 

それでは、、、

 

2/19(木)日当たりはそれほど重要ではない～家づくりに関する豆知識～

「日当たりの良さ」は家づくりをする上で

最も重要なキーワードであると認識されていますが、

そこに固執し過ぎると家づくりのあらゆる局面で

色んな代償を払うことになります。

 

例えば、土地。

日当たりに良さに固執すれば

土地選びは必然的に「南向き」一択ということになりますが、

当然、人気が集中する南向きの土地は価格も割高に設定されます。

かつ、よほど立地が悪くない限り値引き交渉の余地もありません。

 

その上、南向きの土地は需要が供給を上回りがちなので、

南向きに固執してしまうと住みたい地域でいい土地が出てこない

という状態を生み出してしまいます。

 

そして、インフレが進む現在は

その時間のロスによって建築費が割高になってしまった・・

という状況を招きかねません。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

また、日照を阻害されないぐらい広く土地を買えば、

南向きに固執せずとも

日当たりがいい土地を買うことが出来ますが、

この場合も当然、土地価格は割高になってしまいます。

 

かつ、この場合に至っては外構工事コストも跳ね上がるし、

その後払い続けていく固定資産税までも割高になるという

悲しい現実が待っています。

 

ゆえ、土地選びの観点からしても「日当たりの良さ」に

あまり固執し過ぎないようにしていただけたらと考えています。

日当たりが良くないのであればそれを考慮した上で

間取りと窓を設計すればいいだけですからね。

 

✔️家づくりにも支障が出やすい！？

 

また、日当たりに固執し過ぎると肝心の設計にも支障が生じます。

まず、南向きの土地に建てる場合、

基本、全ての部屋を南向きでつくりたくなるため

家の中が開けっ広げ状態になります。

 

そして、それを防ぐためにカーテンが必要となり、

そのカーテンを開けることがないまま

薄暗く開放感が感じられない空間で毎日を過ごすことになります。

 

また、それに加えて耐震性にも支障が出かねません。

南向きに開口を多くつくればその分壁量が少なくなるし、

一方で窓がそれほど必要ないと考えられている

対極の北ばかりに壁量が多くなり、

結果、壁量バランスも最悪な状態になりがちだからです。

（2階建ての場合、上からの荷重もあるので

なおのことバランスが悪くなります）

 

さらに部屋を南向きでつくれば

必然的に水回りが北に配置されることになりますが、

そうなれば湿気の多い水回りに直射光が差し込まない上、

風通しも悪くなってしまいます。

 

室内干し中心のご家庭にとっては

あまり好ましい環境ではありませんよね。

これらは生乾き臭とジメジメ感の原因になる上

洗濯物も乾きにくくなりますもんね。

 

これらが、日当たりがいい土地で起こりやすい問題ですね。

 

✔️外構の予算オーバーが起こりやすい！？

 

日当たりに固執し過ぎると

外構工事では予算オーバーに大いにつながることになります。

 

南向きの土地の場合、ウッドデッキをつくるにしても

ウッドデッキ費用だけじゃなく目隠し費用も同時に必要となるし、

開けっ広げの家で防犯に不安が残るため

心理的に敷地に入ってきにくい工夫をしなければいけないから。

 

日当たりを確保するために土地を広くした場合、

単純に施工面積が大きくなるし、

おそらく目隠しや心理的に敷地に入ってきにくい工夫が

先程同様に必要となるからです。

そして、当初計画していた予算から

いとも簡単に2〜300万円も足が出る結果となってしまいます。

 

いかがでしたか？

 

この説明だけではあまりピンとこないかもしれませんが、

日当たりのいい土地に立ち並ぶ家の多くをご覧いただくと、

「あ。そういうことか」とお分かりいただけると思います。

 

まとめると、

日当たりに固執すれば全てのコストが割高になると同時に、

（土地代、建築代、外構代）

その割に思ったより住みにくい家になってしまう可能性が高くなる。

という考え方も知っていただき、

その上で広い視野で家づくりを考えていただければと思います。

 

それでは、、、

2/12(木)資産か負債か～家づくりに関する豆知識～

識者の中には

「マイホームなんて持たずにずっと賃貸で暮らした方がいい」

という意見を述べる方がいらっしゃいますが、

ずっと賃貸で暮らすと仮定した場合、

歳をとったら借りにくくなる（借りられなくなる）という

別の問題に直面することになります。

 

歳をとったら借りにくくなる（借りられなくなる）理由は、

収入うんぬんの話もありますが、

部屋でもしものことがあった場合

いわゆる「いわく付き物件」になり大家さんが損失を被るからですね。

 

そんなわけで、

個人的にはやがて迎える老後に備えるという意味も込めて

マイホームを持っておいた方がいいと考えているのですが、

このマイホームというものを「資産」にすることが出来るか？

あるいは「負債」にしてしまうかは、

その持ち方にかかっていると言っても過言ではありません。

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

まずマイホームを購入するにあたり考えておかないといけないことが

資産を持っている限り「維持管理コスト」がかかるということです。

 

つまり、家を買う時には

イニシャルコストだけじゃなくランニンングコストにまで

目を向けておかないといけないということなのですが、

ランニングコストの中でもとりわけ大事なのが

電気やガスなどの光熱費です。

 

今後、主に電気をつくる火力発電の燃料となる

液化天然ガスや石炭が値上がりすると

それに伴ってますます電気料金が上がっていくでしょうしね。

 

日本はこれらの資源を100％輸入に頼っているため、

戦争や為替の変動、そして政治的な理由によって

価格が上がってしまうことになっても

黙って言い値で買うしかありませんしね。

 

そんなわけで家を建てる時には

太陽光発電の設置をオススメさせていただいております。

設置したくても設置出来ない分譲・賃貸マンションと違って

戸建ては屋根の形状さえ間違えなければ

100％設置出来るわけですからね。

 

そして太陽光発電さえ設置しておけば識者たちが言うように

今後年率3％の勢いで電気料金が上がっていったとしても

そのダメージを回避することが出来ます。

 

年率3％で上がっていくとしたら

24年後には電気料金は現在の2倍になり、

太陽光発電を設置していない方は

毎月平均20,000円ほどかかっているとしたら

それが40,000円にもなってしまうのに対し、

太陽光発電さえ設置していれば

そんな心配を全くしなくていいという感じですね。

 

✔️返済にいっぱいで積立が出来ない・・

 

そして、家を建てる時に最も注意していただきたいことが

家を建てたことによって積立投資が出来なってしまった・・・

という状況を招くことです。

 

これから日本はインフレが進む可能性が高く、

そうなれば物価が上がっていくため、

それに伴って所得が上がらない限り

家計はどんどん苦しくなっていくし、

かつ物価が上がるということは

現金の価値が落ちるということでもあるため

銀行にお金を預けていてもお金はどんどん減っていく一方

だと言っても過言ではありません。

 

そんなわけで新NISAブームに乗っかって

家を買うのと同時に積立投資を始めた方がいいのですが、

家に予算を突っ込み過ぎるとこれにお金が回せなくなってしまい、

そうした方とそうしなかった方とで

やがて雲泥の差が生じることになります。

 

仮に25,000円を今後35年間毎月積み立て続けることが出来た方と、

その余裕がなくずっと積立投資が出来なかった方とでは、

住宅ローンを払い終えるタイミングでざっと3000万円近く

手持ちの資産に差が生じているという感じですね。

 

いかがでしたか？

まさに豊かな老後と貧乏な老後の別れ道となるのが

家づくりであるとお分かりいただけたでしょうか？

 

というわけなので、

家を建てる時にはこういったことも踏まえた上で

イニシャルコストとランニングコストの

試算をしていただければと思います。

 

それでは、、、

 

2/5(木)ローンの明暗～家づくりに関する豆知識～

ローンを背負わないよりは背負った方が、

そしてローンを背負う場合、

若干背伸びするぐらいの方が

頑張って仕事をするようになるという意見は

「確かにそうだな」と納得させられるものの、

この議論をする上で大事なことはその度合いです。

 

例えば、現在は世帯年収が700万円あれば

収入合算すれば銀行から約8倍の5500万円を

貸してもらうことが出来るのですが、

共働きである場合はもちろん、

ご主人だけがこれだけ稼いでいるとしても

この決断は絶対にすべきではありません。

 

たとえ土地を買って家を建てるとしたら

これだけの予算が必要だとしても、です。

（土地が1500万円、建物が3300万円

外構が400万円、諸経費300万円くらいの感じなので

普通にあり得る話だと思います）

 

こんにちは。

eguken myhome studio 江口です。

 

理由はその収入が維持出来なくなった瞬間に

家を手放さざるを得なくなる可能性が限りなく高いからです。

おそらくこの収入でこれだけのローンを組んだ場合、

貯金をする余力がなくなってしまうため、

金利が上がることになった時

繰上げ返済によって返済額アップを

回避することが出来なくなる可能性も高まりますしね。

 

✔️全てのリスクに対応することが大事

 

住宅ローンを組めば金利の中に

「団体信用生命保険」が含まれているため

債務者にもしものことが起こった場合、

ローンの残債はゼロになります。

 

ですが、それはあくまでそれに該当することが起こった場合のみ。

不慮の事故や病気で充分働けなくなるでは単純に収入が減るだけで、

そもそも借り入れが現在の収入ありきで試算されているとしたら

ただただ住宅ローン返済に苦しめられながら生活することになります。

 

また、事故や病気じゃなくても

出産によって奥さんの収入がガクンと落ちることも

可能性としては充分にあり得ることではないでしょうか。

あるいは親の介護によって充分に働けなくなるという可能性も。

さらに、転職や会社の経営状況、自らの成績などによって

収入がアップダウンしてしまうこともゼロではありませんよね。

 

そんなわけで、たとえ銀行が貸してくれるとしても、

また住みたい地域で住みたい家を建てるとしたら

それだけの予算が必要だとしても、

こういったリスクに充分に備えられないのだとしたら

決してそうすべきではないと考えている次第です。

 

✔️妥協は「悪」ではない

 

とはいえ、そうは言っても

子供たちをいい環境で育てていくために、

また生活の質を高めていただくためには

賃貸住宅で暮らし続けるのではなく

家を持っていただいた方が絶対にいいと考えています。

 

家を持てば太陽光発電を設置出来るため

今後上昇し続けることが予想される

電気料金の負担を大幅に軽減出来ることもありますしね。

 

ゆえ、家を建てる時には家にかける予算を最初に考えること、

そして出来ればそれをする前に

ライフプラン（人生設計）を専門家に行っていただき、

人生で起こりうるあらゆるリスクに備えた上で

家にかけていい予算を導き出してもらうこと、

これをオススメしています。

 

そうすれば、

あなたが考えている地域で家を持つことは難しいかもしれません。

あるいは、あなたが理想とする家を建てることは難しいかもしれません。

そして、住む場所や建てる家を妥協せざるを得ないかもしれません。

 

しかし、その現実を知っていただいた上で家を持つことこそ、

家づくりにおいてもっとも大事なことではないでしょうか。

 

不安に怯えることなく質の高い暮らしを送ることが出来る。

それなりに買いたいものが買え、行きたい場所に行くことが出来る。

子供たちにもしっかりお金をかけてあげることが出来る。

こんな生活が送れるとしたら最高ですよね。

 

それを実現していただくために

ローン（借金）の恐ろしさを

建てる前にしっかりとご理解いただければと思います。

ローン（借金）を良いものに出来るかどうか。

これも意識しながら家づくりを行ってください！

 

それでは、、、